楼市涨涨跌跌，调控松松紧紧！

近期，关于利率上调的话题热度非常高，起因是在前几天中国人民银行举行的新闻发布上，透露出一个重要的信息：

(资料图)

要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时推出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷款利率下限。

换言之，将有超过30个城市上调首套房贷款利率20-30个基点。

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自去年9月底，央行和银保监会决定城市可以自主调节房贷利率下限以来，不少城市的首套房贷款利率都下探到了3.9%，甚至3.7%。

作为调控手段中，能最快引起市场反应的房贷利率变动，确实让很多购房者加速上车，享受到了低利率带来的政策红利。但随着时间的推移，作为楼市调控的惯用杀器，利率的边际效用在递减，低利率对购房行为来的促动作用远不如政策刚出台之时。

更为关键的是，根据上面的规定 “如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住宅商品性个人住宅贷款利率下限。”

毫无疑问，将有一批城市提前结束低于4%的超低利率时代。

根据中指数据，截至3月底，已经有36个城市首套房贷款利率下限降至4%以下，这些城市当中也包含了郑州、天津这类省会级城市。

3月份国家统计局公布的70个大中城市的房价指数中，新房上涨的城市有64个，二手房有57个。虽然我们看到的楼市行情远不如2月份，但是就全国范围来看，大部分城市的楼市已经回归到了常规理性赛道，而且房价抬头的态势也十分明显。

实际上，全国已经有多个城市因房价上涨，而上调房贷利率了。

接下来，石家庄、哈尔滨、福州、长春等17个城市的首套房利率都将重新调回至4.1%。

而进入6月份以后，会有更多的城市回调利率，跟进收紧步伐！

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可能有些人会有疑问：现在楼市并没有完全火起来，怎么利率就要上调了呢？

就像我们刚才所说的，首先 低利率对购房行为产生的边际效应在递减， 其次多重因素叠加下 房价确实有了不同程度上涨， 今年一季度全国商品住宅成交价同比上涨了6.3%。

此外，全国范围内 住宅的库存量也在持续减少， 仅3月份就降低了800万平方米。比如济南去年底的去化周期为14.1个月，而截至3月份，去化周期降低为12.3个月。

从居民贷款情况来看，3月份居民贷款新增1.24万亿，为2022年以来单月最高增量，这表明大家的信心在逐步恢复，贷款需求回升，也侧面反映了 房产销售的回暖。 利率的下调对楼市的销售起到了正面影响。

通过去年来的一系列调控动作，我们对国家的态度都已经很明确了。 行情不好的城市，生拉硬拽也要想方设法抬到正常的轨道；热度一旦起来，各种利好又会赶紧收缩，而且没有商量的余地。

因此，每个楼市向好的迹象都会增加房贷利率上调的风险。

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本月20日，最新一期的房贷利率公布，5年期LPR为4.3%，已经连续8个月保持按兵不动了。也就是说，房贷基准利率仍将维持现有水平。

按照全国统一执行的下浮20个BP，济南目前首套房贷利率为4.1%，已执行将近1年。短期来看，济南房贷利率下调的可能性几乎为零，因为 济南新房的价格已经连续26个月同比正增长， 根本不符合自主调节的条件。

当然，除非LPR出现整体变动。

现在我们要关注的是在低于4%以下的这波城市上调利率之后，是否会再次收回-20BP，重回4.3%，甚至更高。

统计数据显示，济南新房自2021年1月份以来，仅有5次环比下降，其余22个月均环比上涨。今年第一季度，也是仅有1月份价格环比下降，其他不管是环比，还是同比均呈上涨态势。

显然，济南楼市的房价不仅坚挺，而且上涨势头明显。

如果济南房价依旧保持上涨态势，那房贷利率随时有可能反弹。

当大家对此时的低利率无感了，说明这项举措真的到尽头了，也没有存在的意义了。

再加上不少城市开始对利率收紧，我们不难看出，当下的低利率或许已真正进入最后的窗口期！